Kauf & Verkauf von Häusern

Flipping: Umbau zum Weiterverkauf


Mit einer Flut von notleidenden Immobilien auf dem Markt sind die Menschen bestrebt, Geschäfte zu machen. Aber es gibt wenig Raum für Fehler. Sie müssen klug sein in Bezug auf die Häuser, die Sie kaufen und die Reparaturen, die Sie durchführen. Sie müssen auch bereit sein, Ihre Immobilie langfristig zu halten, oder Sie könnten mit einem Haus enden, das Sie nicht verkaufen können, und einer Hypothekenzahlung, die Sie sich nicht leisten können. Aber wenn Sie versuchen, Häuser umzudrehen, müssen Sie einige Dinge wissen.

Das richtige Haus finden
Immobilieninvestoren leben und sterben nach Zahlen. Sie müssen sich in den Deal verlieben, nicht in das Haus. Und tolle Angebote werden Sie nicht überraschen. Erfahrene Investoren verbringen jeden Tag Zeit mit der Suche nach notleidenden Immobilien und verfügen über ein Netzwerk von Mitarbeitern, die nach ihnen suchen.

Einige Investoren legen Wert darauf, einen anderen Weg von der Arbeit nach Hause zu nehmen, um nach möglichen Deals zu suchen. Andere, wie Sid Davis, ein Immobilieninvestor und Autor von Home Makeovers, die verkaufen: Schnelle und einfache Möglichkeiten, um den höchstmöglichen Preis zu erzielen, empfehlen, ein bestimmtes Viertel auszuwählen und es regelmäßig zu durchfahren. "Suchen Sie nach dem besten Angebot in der besten Nachbarschaft", sagt Davis. „Auch in den besten Gegenden gibt es immer Leute, die schnell verkaufen müssen. Wählen Sie ein gewünschtes Zielgebiet aus und erstellen Sie Flyer mit der Aufschrift "Ich kann in einer Woche schließen" oder "Vorauskasse". Es gibt viele Leute in Schwierigkeiten. "

Suchen Sie nach einem Haus, das weit unter dem Marktwert liegt, sagen Experten. Nur so können Sie auf dem heutigen Markt Geld verdienen.

Finanzierung finden
Selbst wenn das Zeichnen von Hypotheken locker war, waren die Banker für Investoren schwieriger als für Eigennutzer. Sie benötigten mehr Geld und mussten höhere Zinssätze und Gebühren erheben. Heutzutage sind die Kreditgeber enger als je zuvor, wenn es darum geht, Geld für Immobilieninvestitionen zu verleihen.

Für Rehabilitanden, die ein Eigenheim besitzen, ist es möglicherweise einfacher, eine Eigenheimkreditlinie zu erhalten und dieses Geld für die erforderliche Anzahlung zu verwenden. Aber verstehen Sie, was Sie tun: Sie gefährden Ihr eigenes Zuhause, wenn Sie die Immobilie nicht verkaufen können und die Zahlungen in Verzug geraten.

Langfristig denken
Viele professionelle Immobilieninvestoren betrachten das Spiegeln als eine kurzsichtige Herangehensweise an das Geschäft. Laut Jones-Cox ist der einzige Vorteil ein schneller Gewinn, aber die Kapitalertragssteuern machen einen großen Teil davon aus - und die aktuellen Marktbedingungen sind für einen schnellen Verkauf nicht förderlich. Außerdem sind Reha-Projekte dafür bekannt, dass sie länger dauern und mehr Geld kosten als erwartet. Es ist viel besser, das Haus zu halten und die langfristigen Vorteile zu genießen.

Davis, der in einem Jahr sieben Häuser gewechselt hat, stimmt zu und sagt: „Ich habe 10.000 bis 12.000 US-Dollar pro Haus verdient und dachte, ich wäre ziemlich heiß. Es war das Dümmste, was ich je getan habe. Wenn ich sie als Miete behalten hätte, hätte ich jetzt ein Eigenkapital von 1,5 Millionen Dollar. “

Der vielleicht klügste Weg, sich gerade für den neuen Investor dem Flippen zu nähern, besteht darin, ein Haus als Eigennutzer zu kaufen, zwei oder drei Jahre darin zu leben und es zu reparieren und dann mit Gewinn zu verkaufen. Sie erhalten einen besseren Zinssatz für die Finanzierung, eliminieren die größeren Anzahlungen, die von den Anlegern verlangt werden, und die hohe Kapitalgewinnsteuer, die Flossen auf die Häuser zahlen, die sie schnell kaufen und verkaufen, und geben dem Haus Zeit, zu schätzen. "Das ist eine ziemlich spektakuläre Strategie, um 50.000 oder 100.000 US-Dollar zu verdienen und keine Steuern zu zahlen", sagt Vena Jones-Cox, eine in Cincinnati ansässige Immobilieninvestorin und ehemalige Präsidentin der National Real Estate Investors Association.

Die richtigen Renovierungen vornehmen
Sobald Sie das Haus gefunden haben, müssen Sie ein Budget für Renovierungs- und Reparaturarbeiten aufstellen. Der erste Schritt ist die Ermittlung eines ungefähren Verkaufspreises. Dies wird durch eine vergleichende Marktanalyse von Häusern erreicht, die den von Ihnen verkauften Häusern in Bezug auf Standort, Alter, Größe, Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, Alter und Ausstattung ähnlich sind. Sehen Sie sich die Preise der Häuser an, die verkauft werden - und auch die, die seit Monaten stehen, empfiehlt Dean Graziosi, ein Immobilieninvestor aus Tempe, AZ, und Autor von Der Immobilien-Millionär. Auf diese Weise erhalten Sie eine gute Vorstellung davon, was Sie in Ihre Reha einbeziehen sollten.

Dann ziehen Sie ab, wie viel Sie für das Haus bezahlt haben, wie viel Sie sonst noch ausgeben (z. B. eine Maklerprovision) und welchen Gewinn Sie erzielen möchten. "Das wird Ihnen sagen, wie viel Sie ausgeben können", sagt er. Die Regeln für die Reparatur von Rehas ähneln denen, die Hauskäufern empfohlen werden, um ihr eigenes Haus zum Verkauf vorzubereiten: Der erste Eindruck ist von entscheidender Bedeutung. Achten Sie daher genau auf den Vorgarten, das Äußere des Hauses und den Eingangsbereich. Küchen und Master-Bäder verkaufen das Haus; zwingen Sie den Käufern nicht Ihren Dekorationsstil auf; und bewahren Sie die Farben in einer neutralen Palette auf, damit die Käufer sie sich zu Eigen machen können.

Der größte Fehler, den Jones-Cox sieht, besteht darin, dass Investoren in ihren Rehabilitationskampagnen Geld für Upgrades ausgeben, die keinen Mehrwert bieten und für die Nachbarschaft nicht geeignet sind. "Sie kommen in diese Immobilien, verlieben sich in sie und denken, es wäre großartig, einen Whirlpool im Badezimmer eines 125.000-Dollar-Hauses unterzubringen", sagt sie. "Sie sind nicht vernünftig, was zu tun ist, gehen weit über Bord und erhalten ihre Investition nie zurück."

Diane Saatchi, Senior Vice President der Corcoran Group mit Sitz in East Hampton, New York, sieht das auch in Multimillionen-Dollar-Rehas. "Manchmal geben die Leute in einer Weise zu viel aus, die nicht so wichtig ist", sagt Saatchi. „Jemand wird einen teuren Generator einbauen und nicht genug Stauraum oder Stauraum für die Größe des Hauses haben. Oder sie tun etwas, das nicht zu einer Nachbarschaft passt. Wenn es ein Viertel ist, in dem alle Häuser Garagen haben und Sie die Garage in einen Fitnessraum verwandeln, ist das dumm. “

Wenn Sie wie ein erfolgreicher Immobilieninvestor denken und Flipping oder Rehabilitation als längerfristige Investition in Betracht ziehen, sind Sie mit größerer Wahrscheinlichkeit erfolgreich.

Es gibt Dutzende von Möglichkeiten, einen für den Weiterverkauf geleisteten Umbau zu verpfuschen. Ganz oben auf der Liste stehen:

  • Nicht deine Hausaufgaben machen. Es gibt heute so viele Häuser auf dem Markt, dass der Wettbewerb um Käufer heftig ist. Schauen Sie sich die Konkurrenz an, bevor Sie Mauern einschlagen. Der einfachste Weg, dies zu tun, besteht darin, offene Häuser in der gleichen Preisklasse zu besuchen.
  • Über Bord gehen. Sie möchten, dass Ihr Haus auffällt, aber keinen wunden Daumen hat. Machen Sie es ein bisschen besser als die Konkurrenz, aber halten Sie die Konsistenz mit der Nachbarschaft aufrecht.
  • Den Hof ignorieren. Einige Rehabber verbringen ihre Zeit im Inneren und vergessen das Äußere. Der Rasen muss in bestmöglicher Form sein.
  • Ecken schneiden. Es ist ein großer Unterschied, Dinge so kostengünstig wie möglich zu erledigen und die Augen vor großen Problemen zu verschließen, um Geld zu sparen. Reinigen und streichen Sie nicht nur, wenn etwas repariert oder ersetzt werden muss.
  • Einstellung nicht lizenzierter Auftragnehmer. Probleme mit der strukturellen Integrität des Hauses oder seiner wichtigsten Systeme - Heizung und Kühlung, Sanitär und Strom - müssen von zugelassenen, versicherten Fachleuten behoben werden.
  • Ich versuche alles selbst zu machen. Wenn Sie einige der schwierigeren Baumaßnahmen, die Sie für Ihr Haus geplant haben, wie z. B. Elektro- oder Klempnerarbeiten, noch nicht durchgeführt haben, ist es wahrscheinlich nicht der richtige Zeitpunkt, dies zu versuchen. Sie werden frustriert und vielleicht sogar verletzt. Stellen Sie einen Fachmann ein und stellen Sie sicher, dass Sie diese Kosten Ihrem Reparaturbudget zuordnen.
  • Den Zeitrahmen unterschätzen. Wahrscheinlich sollten Sie den Zeitrahmen für die Erledigung des Auftrags auffüllen, insbesondere wenn Sie die Hypothek nicht ein oder zwei Monate länger bezahlen können. Wenn Sie zwei Hypotheken halten, ist die Festlegung eines realistischen Zeitplans von entscheidender Bedeutung.


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