Bauleitung

Erster Schritt: Holen Sie sich eine Erlaubnis


Bauantrags- und Genehmigungsverfahren variieren von Stadt zu Stadt und von Bezirk zu Bezirk, aber die meisten Gemeinden prüfen Pläne und genehmigen sie direkt über das Gebäude oder das Planungsbüro. Einige werden Sie die Gebühr bezahlen lassen und mit der Erlaubnis fortgehen, in Ihrem Fenster zu posten.

Andere Gemeinden müssen vor Erteilung der Genehmigung vor der Zoneneinteilung oder der Planungstafel erscheinen. Wie genau sie Ihr Projekt überwachen und wie schwierig es ist, eine Genehmigung zu erhalten, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, in erster Linie von der Größe des Anbaus, davon, ob es von außen zu sehen ist, inwieweit es sich auf den Gebäudegrundriss auswirkt und wo Ihre Haus befindet.

In San Antonio, TX, kann ab sofort eine Standard-Baugenehmigung für einstöckige Anbauten unter 1.000 Quadratmetern erteilt werden. „Für einen Wohnraum mit einer Fläche von weniger als 1.000 Quadratmetern benötigen wir lediglich einen Lageplan mit den Abmessungen und Rückschlägen“, sagt Jacob Sanchez von der Bauabteilung in San Antonio. Jede Ergänzung, die mehr als 1.000 Quadratfuß oder zwei Stockwerke oder mehr groß ist, erfordert eine Planüberprüfung. "Die Überprüfung dauert 10 bis 15 Tage", sagt Sanchez. Gegen eine zusätzliche Gebühr können Hausbesitzer ihre Bewertung beschleunigen und die Wartezeit auf etwa fünf Tage verkürzen.

Baugenehmigungen in historischen Stadtteilen
Bei Gebäuden in einem historischen Viertel - sei es in Texas oder Massachusetts - ist der Prozess viel komplizierter. Viele Hausbesitzer würden sagen, dass der schwierigste Teil bei der Renovierung eines historischen Gebäudes darin besteht, die Genehmigung zu erhalten. Jedes historische Viertel hat seine eigenen Richtlinien und Verfahren für die Überprüfung von Entwürfen und die Genehmigung von Genehmigungen. Bei einigen Genehmigungsverfahren geht es darum, einen nahtlosen Zusatz zu schaffen, der sich in die ursprüngliche Struktur einfügt und aus ähnlichen Materialien besteht. In Rowley, MA, musste David Masher zeigen, wie sich das Design und die verwendeten Materialien in die ursprüngliche Fassade seines viktorianischen Hauses von 1890 einfügen. Masher hatte das Dokument der Historic District Commission (HDC) durchgesehen, in dem akzeptable und inakzeptable Praktiken und Materialien dargelegt waren, bevor er vor der Kommission auftrat. „Wir haben ihnen gesagt, dass wir ihre Dokumente vollständig einhalten. Wenn überhaupt, bringen wir das Haus wieder in seinen ursprünglichen Zustand “, sagt er.

Das Hinzufügen von Masher ist von der Straße aus sichtbar, was eine automatische Überprüfung und Genehmigung durch die Rowley Historic District Commission auslöst. Masher, der vorherige Genehmigungen durchlaufen hatte, wusste darauf vorbereitet zu sein. "Man muss wissen, wann sie sich treffen und vorbereitet sein", sagt er. „Ich kam mit einer ganzen Reihe von Plänen mit vier Ansichten. Ich habe die Pläne und einen Antrag auf Überprüfung drei Wochen vor dem Treffen zurückgelassen “, sagt er. Das gab dem Board Zeit, die Pläne zu überprüfen und Fragen für die Präsentation vorzubereiten. Mit der Genehmigung der District Commission und der Genehmigung der Conservation Commission, die die Feuchtgebiete überwacht, die an seinem Grundstück liegen, war Masher auf dem Weg, alle Genehmigungen für die Genehmigung einzuholen.

In San Antonio werden alle Ergänzungen historischer Gebäude von der Historic and Design Review Commission (HDRC) geprüft. "Sicherlich werden sie eine sichtbare Ergänzung mit größerer Sorgfalt prüfen als eine, die hinten und vorne verborgen ist", sagt Brian Chandler, leitender Planer beim Amt für Denkmalpflege der Stadt San Antonio. Alle Ergänzungsanträge erfordern einen vollständigen Plan mit Grundrissen, Aufrissen, Lageplan und relevanten Fotos der Immobilie. "Die HDRC wird die folgenden Faktoren untersuchen: Größe und Masse in Bezug auf die vorhandene Struktur und für den Bezirk insgesamt sowie Materialien", so Chandler. Das Ziel ist es, das Hinzufügen in die vorhandene Struktur zu integrieren und gleichzeitig die Integrität der Umgebung zu gewährleisten.

Zweck der Erlaubnis
In allen Fällen ist die Absicht dieselbe - das Ziel des Genehmigungsverfahrens ist es, sicherzustellen, dass die lokalen Gebäude sicher, angemessen und historisch sensibel erweitert werden. Masher hat den Prozess wiederholt durchlaufen und versteht die Ziele seiner lokalen HDC. „Es geht darum, den Charakter unseres historischen Viertels beizubehalten und sicherzustellen, dass vorhandene Architektur gepflegt und nach Möglichkeit verbessert wird. Chandler fügt hinzu, dass neue Anbauten und Strukturen sich in den Kontext der bestehenden bebauten Landschaft einfügen und eine gewisse „Vereinbarkeit mit der bestehenden historischen und architektonischen Integrität eines Stadtteils“ aufweisen müssen.

Im Gegensatz zum Rowley HDC überprüft das HDRC von San Antonio die spezifischen Materialien, die für jede Ergänzung eines Bauwerks innerhalb des historischen Viertels verwendet werden. Damit soll sichergestellt werden, dass die ausgewählten Materialien das bestehende Gebäude ergänzen und sich von der ursprünglichen Struktur unterscheiden. "Sie fördern die Kompatibilität von Design und Materialien, ohne sich zu replizieren", sagt Chandler. Nicht alle Erhaltungscodes möchten nahtlos ergänzt werden. Einige, wie San Antonio, möchten, dass das Gebäude als eine Geschichte gelesen wird, die Übergänge und Anpassungen beinhaltet. Diese Änderungen können dann von späteren Historikern gelesen werden, die das Gebäude auf Anpassungen und Authentizität überprüfen.

Abmeldungszeitplan
Jede Gemeinde hat ihre eigenen Genehmigungsaufträge zu befolgen, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Sie können banal sein - zum Beispiel den Nachweis, dass die Steuern auf dem neuesten Stand sind - oder sie können eine Herausforderung sein. Für Masher war die HDC-Genehmigung nur eine von vielen Genehmigungsunterlagen, die für seine Genehmigung erforderlich waren. Er musste den Nachweis erbringen, dass seine Wasser-, Abwasser-, Gas-, Strom- und Steuerzahlungen aktuell waren, sowie Genehmigungen der Historic District and Conservation Commissions.

In San Antonio können zusätzliche Zulassungen aus der Erstvorlage bei der Kommission für historische und Designprüfung stammen. "Etwa vier von durchschnittlich 25 bis 30 Fällen auf der Tagesordnung werden zur weiteren Überprüfung an eines der fünf verschiedenen HDRC-Komitees (Schilder, Architektur, Abriss, Riverwalk und öffentliche Kunst) geschickt", so Chandler. Die Kommission kann sogar einen Vor-Ort-Besuch und ein Interview mit dem Antragsteller verlangen, bevor er bei der nächsten Sitzung wieder erscheint.


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