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4 Dinge, die Sie vor dem Kauf eines historischen Hauses wissen sollten


Vielleicht haben Sie mehrere Monate oder sogar Jahre gesucht und nun das perfekte Zuhause gefunden. Ihr Traum kommt mit aufwändig detaillierten Schriftrollen, einem handgeschnitzten Newel-Pfosten oder stattlichen weißen Säulen. Es ist auch als Beitrag zu einem historischen Viertel im National Register of Historic Places aufgeführt. Was bedeutet das? Was sollten Sie beachten, bevor Sie feststellen, dass dieses Haus für Sie ist?

Ein Eintrag im National Register ist eine besondere, gehobene Attraktion, die eine bestimmte Gruppe von Eigenheimkäufern anzieht, meint Tom Zannelli, leitender Handelsvertreter von Paragon Real Estate in San Francisco, obwohl ihr Charme auch unerwartete Käufer für sich gewinnen kann. Der Besitz eines Grundstücks in einem historischen Viertel bietet Ihnen die einmalige Gelegenheit, die Geschichte Ihres Hauses als Verwalter eines anerkannten Beitragers zur Vergangenheit unserer Nation zu interpretieren und zu teilen.

Thom und Lynn Wood, Architekten und Bauherren von Time Line Architecture, entschieden sich bewusst dafür, in ihrer Nachbarschaft von sanierten Militärunterkünften in Fort Ethan Allen in Essex, VT, zu leben. Sowohl die Umgebung als auch das Haus förderten die Wiederverwendung von Wohnraum, während der Raum ungewöhnliches Design, Handwerkskunst und Materialien bot. "Es war eine Chance, Teil von etwas Größerem und Einzigartigem zu sein", sagte Lynn.

Ein nationales Register bestätigt die historische Bedeutung eines Hauses, aber der wahre Wert kann in der Stabilität und Stärke des Wertes des Anwesens verwirklicht werden. Eine Studie von South Carolina aus dem Jahr 2000 ergab, dass sich Häuser in den historischen Stadtteilen von Kolumbien um 26 Prozent schneller verkauften als der Gesamtmarkt. Während die historischen Beauport-Besitzer einen um 21 Prozent höheren Verkaufspreis verzeichneten. In Rome, GA, stiegen die Werte von Immobilien in bestimmten historischen Vierteln zwischen 1980 und 1996 um 10 Prozent mehr als bei ähnlichen Immobilien ohne historische Bezeichnung. Studien in Texas, New York und Pennsylvania bestätigen den positiven Effekt einer historischen Bezirksbezeichnung auf die Immobilienwerte mit Insgesamt steigt zwischen 5 Prozent und 20 Prozent. Die Stabilität des Immobilienwerts scheint sich auch auf die Eigentümerzugehörigkeit auszuweiten: Es wird berichtet, dass die Eigentümerfluktuation in historischen Stadtteilen geringer ist als in Stadtteilen, in denen diese Unterscheidung fehlt.

Die Aufnahme in ein nationales Register ist eine Anerkennung der Bedeutung eines Eigentums für die Gemeinde, den Staat oder die Nation. Einige Eigenheimkäufer sind möglicherweise besorgt über diese Bezeichnung durch den National Park Service, da sie eine Verletzung ihrer Eigentumsrechte befürchten. Aber im Großen und Ganzen sind diese Bedenken unbegründet, solange die Arbeit kein Bundesgeld erhält und keine Bundesgenehmigung oder -genehmigung erfordert. Die Eigentümer sind nicht verpflichtet, ihr Eigentum wiederherzustellen oder ihre Türen für die Öffentlichkeit zu öffnen.

Viele Gemeinden haben jedoch Entwurfskontrollbezirke in Gebieten ausgewiesen, die eine besondere historische, architektonische, landschaftliche, kulturelle oder visuelle Bedeutung haben. Gebäude in diesen Bereichen können auf geplante Änderungen, Ergänzungen oder Abrisse überprüft werden. Diese Erhaltungsverordnungen helfen Sie Hausbesitzern, ihre Investition zu schützen, indem Sie den historischen Charakter ihrer Wohngegenden bewahren. Ein potenzieller Käufer einer Immobilie in einem etablierten historischen Viertel sollte das lokale Planungs- und Zonenbüro aufsuchen, um zu ermitteln, welche Richtlinien für sie gelten können.

Die Überprüfung eines Projekts kann von einer flüchtigen Bewertung durch einen Zoning-Administrator bis zu einer Überprüfung durch eine Sekundärkommission reichen, die sich speziell mit Fragen der historischen Sensibilität und der architektonischen Kompatibilität befasst. Für bestimmte Arten von Arbeiten müssen Hausbesitzer möglicherweise eine Genehmigung (Certificate of Appriateness, COA) oder Permit for Minor Work (Genehmigung für geringfügige Arbeiten) von ihrem Planungsbüro oder ihrem historischen Überprüfungsgremium einholen. Gemeinden, die auf Kulturtourismus angewiesen sind, haben häufig strengere Überprüfungsverfahren: In der historischen Savanne sind Überprüfungen auf geringfügige Änderungen wie das Ändern von Markisen erforderlich. Im New Yorker Row House District ist ein Echtheitszertifikat erforderlich, bevor Außenjalousien gewechselt werden. Die Überprüfung gilt nur für das Äußere einer Struktur in einem historischen Viertel und hat keine Auswirkungen auf innere Änderungen.

Einige historische Bezirkskommissionen verlangen möglicherweise den Ersatz beschädigter Materialien in Form von Sachleistungen, dh durch Originalmaterialien oder Originaldesignmerkmale des Gebäudes. Während der Umbau eines historischen Hauses bestimmte oder teure Materialien oder handwerkliches Können erfordert, wird dies mit der Wahrscheinlichkeit in Einklang gebracht, dass die Investition Bestand hat. Darüber hinaus ist es weniger wahrscheinlich, dass das geschützte Eigentum Ihres Nachbarn in einer Weise geändert wird, die Ihren Eigentumswert verringern könnte.

In einigen Fällen können Gebäude, die im nationalen Register als Beitragsressourcen aufgeführt sind, durch Zuschüsse, Darlehen oder Steueranreize eine begrenzte finanzielle Unterstützung erhalten. Georgien hat die Veranlagung von Grundsteuern für ausgewiesene historische Grundstücke für einen Zeitraum von acht Jahren eingefroren. Die Bundesregierung beschränkt die Steuergutschrift derzeit auf einkommensschaffende Strukturen (und nicht ausschließlich auf Wohngebäude). Naturschutzorganisationen sind eine weitere Ressource für bescheidene finanzielle Unterstützung.

Erleichterungen bei der Konservierung können durch lokale Regierungen oder private Organisationen wie Historic New England (ehemals Society for the Preservation of New England Antiquities) arrangiert werden. Diese Vorkehrungen können die Grundsteuerbelastung verringern und gleichzeitig die Erhaltung, den Schutz und die Instandhaltung Ihres historischen Eigentums gewährleisten. Die Programme unterscheiden sich von Staat zu Staat. Wenden Sie sich daher an das State Historic Preservation Office (SHPO), die lokale Planungsagentur oder die Community Historical Society.

Tausende von historischen Stadtteilen wurden von der Bundesregierung in das nationale Register eingetragen, angefangen von den Wahrzeichen von Newport bis hin zu bescheidenen Mühlenhäusern in Neuengland. Weitere Informationen erhalten Sie beim National Register of Historic Places oder bei Ihrem örtlichen State Historic Preservation Office.

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