Bauleitung

FHA-Finanzierung für Renovierungen? Ja aber…


Foto mit freundlicher Genehmigung von Westchester Home Building

Es ist kein Kinderspiel, aber das 203.000-Euro-Programm der Bundesanstalt für Wohnungswesen ermöglicht es Hausbesitzern, im Rahmen ihres FHA-versicherten Kaufs oder Refinanzierungsdarlehens Renovierungsarbeiten zu finanzieren.

Wie viel? Es hängt davon ab, ob. Wie funktioniert es? Es hängt davon ab, ob.

Yup ... es ist ein Regierungsprogramm. Aber auch bei rekordniedrigen Hypothekenzinsen ist die FHA, die selbstgenutzte Hypotheken privater Kreditgeber garantiert, zur Hypothek der Wahl für risikoaverse Kreditgeber geworden. Das allein macht das 203k-Programm einen Besuch wert.

Die wichtigsten Faktoren, die Sie verfolgen müssen, sind:

- Ihr neuer bester Freund ist der 203k-Inspektor. Da die Renovierungsgelder in das Gesamtdarlehen eingewickelt werden (nicht separat ausgestellt), muss ein von der FHA zugelassener Prüfer das Haus und das vorgeschlagene Projekt prüfen, um sicherzustellen, dass alles den Gesamtwert des Darlehens unterstützt. Diese Inspektoren sind in der Regel Hausinspektoren mit FHA-Superkräften. Die Arbeit mit ihnen ist also eine extreme Version der Arbeit mit einem durchschnittlichen Hausinspektor.

- Wie der Prozess funktioniert, ändert sich ständig. Als Zivilist können Sie unmöglich mit allen Nuancen vorgeschlagener, angenommener, annullierter und wiedereingestellter Änderungen Schritt halten. Die schlechte Nachricht ist, dass auch die Kreditgeber nicht mithalten können. Laut dem 203.000-köpfigen Berater Randy Navarro (von The Complete Inspection Company in einem Vorort von Seattle) ist es der Schlüssel, einen Kreditsachbearbeiter auszuwählen, der regelmäßig 203.000 Kredite bearbeitet. Gehen Sie nicht nur für einen Kreditgeber, der diese Kredite verwaltet - es gibt möglicherweise keinen einzigen erfahrenen Kreditsachbearbeiter im gesamten Gebäude. Grillen Sie potenzielle Kreditsachbearbeiter darauf, wie viele 203.000 Kredite sie jährlich bearbeiten, und sprechen Sie mit den 203.000 Inspektoren, mit denen sie zusammenarbeiten. Ein verrückter Kreditsachbearbeiter kann einen bereits komplexen Prozess hoffnungslos durcheinander bringen. "Seien Sie kein Versuchskaninchen für einen Kreditsachbearbeiter", sagt Navarro.

- Immobilienmakler sind keine verlässliche Informationsquelle zu 203.000 Krediten. Sie haben noch weniger Anreiz, sich an komplizierte Regeln zu halten. Und am wichtigsten ist, dass Immobilienmakler bei der Ausleihe keine Mitsprache haben.

- Wie viel Sie ausleihen können, hängt von der Region ab. Als Faustregel gilt jedoch, dass der Gesamtwert des Kredits den maximalen FHA-Kredit für Ihre Region nicht überschreiten darf. Das bedeutet, dass Sie, um die Finanzen zum Laufen zu bringen, günstig einkaufen und den Marktwert des Hauses durch moderate, marktgerechte Verbesserungen erheblich verbessern müssen. Bingo! Das ist der springende Punkt des Programms.

Der Auftragnehmer erhält keine Vorauszahlungen. Der Kreditgeber wird die Mittel erst freigeben, wenn die Arbeiten abgeschlossen und genehmigt sind. Das sind schlechte Nachrichten für Auftragnehmer mit Cashflow-Problemen, aber es sind gute Nachrichten für kompetente Auftragnehmer, die die Garantie mögen, dass das Geld am Ende der gut gemachten Arbeit auf sie wartet. (Es ist bekannt, dass Hausbesitzer kein Geld mehr haben und ihre Bauunternehmer nicht informieren.)

Ihr Kreditantrag bleibt auf dem richtigen Weg, wenn Sie sich daran erinnern, dass es sich bei der 203k um einen gemischten Kredit handelt. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber Ihr Renovierungsprojekt viel stärker überwacht als bei einer normalen Auszahlungsrefinanzierung oder einem Heimwerkerdarlehen. „Mit dem Geld kann man nicht machen, was man will“, bemerkt Navarro. Â »Wenn Sie ein Rebell sind und Onkel Billy anstelle eines qualifizierten Bauunternehmers auf dem Dach sitzen lassen, werden Sie in Schwierigkeiten geraten. Aber wenn Sie bereit sind, die Regeln einzuhalten, läuft es gut. “

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