Kauf & Verkauf von Häusern

5 Smart Home Verbesserungen? Denk nochmal!


Eingebaute Aquarien: die Annehmlichkeit, die schnell ein Dorn im Auge wird.

Von all den fehlgeschlagenen Heimwerkerarbeiten, die Daniel Fries in seinen 30 Jahren als Schätzer von Eigenheimen beobachtet hat, stehen Aquarien auf der Liste der Heimwerkerverbesserungen für 2012 an erster Stelle, die nur geringe oder gar keine Rendite bringen.

"Es ist keine vorsichtige Investition", erklärt Fries, der in Atlanta, GA, ansässig ist. Die Glasnebel des Panzers, während schmutzige Filter einen Geruch von verrottendem Seetang abgeben. Noch schlimmer - ja, es wird schlimmer - einige Besitzer verwenden Fischaquarien wieder als Reptilienhäuser. Und nur wenige Dinge lassen einen potenziellen Käufer schneller fliehen als der Anblick einer Bullenschlange im Esszimmer.

Aquarien stehen ganz oben auf unserer Liste der „Verbesserungen“ mit einem schlechten Return on Investment, aber jedes Projekt auf dieser Liste hat mindestens eines gemeinsam: eine tiefgreifende Inkongruenz zwischen den Absichten eines Hausbesitzers und den Standards eines Stadtviertels.

Lokale Kultur, Vorlieben und Marktbedingungen bestimmen die Rendite von Verbesserungen. Verwandeln Sie Ihr Geld in Annehmlichkeiten, die nicht der Norm für Ihre unmittelbare Umgebung entsprechen, und Sie werden nicht einmal 5% Prämie auf benachbarte Häuser erhalten, unabhängig davon, was Sie ausgegeben haben, sagt Kevin Cross, Eigentümer des Anchorage, AK-based Real Immobilienagentur Cross & Associates.

Ein typisches Beispiel: Granit-Arbeitsplatten beeinträchtigen den Marktwert in Alaska. Extreme Temperaturschwankungen führen zu einem ständigen Absetzen und Wiederansiedeln der Fundamente, was zu Verwerfungen und Rissen auf festen Steinoberflächen führt. Laminat gibt gerade genug, um es zum Gegenmaterial der Wahl zu machen.

„Verstehen Sie, dass jeder, der ein Haus sucht, mit seinem Handy vor Ihnen steht und alle geschätzten Werte der Häuser in Ihrer Nähe abfragt“, fährt er fort. „Wenn sich ein Käufer ein Haus ansieht, sucht er nicht nach Gründen, ein Haus zu kaufen. Sie suchen nach Gründen, Ihre nicht zu kaufen. Ihre Aufgabe ist es, möglichst viele dieser Gründe zu beseitigen, "nicht zu kaufen". Wenn der Preis stimmt, sauber, inszeniert und einladend ist, wird sich ein älteres Haus schneller verkaufen als ein neues Haus, selbst wenn es überlegene Annehmlichkeiten bietet. “

Käufer bemerken Preisunterschiede sofort und sind nicht bereit, für fehlgeleitete Verbesserungen zu zahlen… wie der Rest der Artikel auf unserer Top-Liste nicht.

Verlustführer Nr. 2: Eingebaute Elektronik
Bei den neuesten Fernseh- und Soundsystemen halten die Prahlereirechte nur wenige Monate an. Sobald der nächste Gizmo auf dem Markt ist, läuft das heutige glänzende Spielzeug schnell an. Der Mehrwert von Splurging für erstklassige freistehende Elektronik ist möglicherweise umstritten, aber Sie können die Ausrüstung zumindest problemlos mitnehmen. Einbauten dominieren oft den gesamten Raum und ihr Nachhall kann auch die Nutzbarkeit von Nebenräumen beeinträchtigen.

Der Besitzer eines 3-Millionen-Dollar-Hauses gab gegenüber Fries an, dass sein eingebautes Soundsystem 650.000 Dollar kostete. Das war sogar für ein Herrenhaus übertrieben. "Er hätte 50.000 Dollar für den Medienraum ausgeben und genauso viel Wert daraus ziehen können", sagt Fries. „Man muss Elektronik als persönliches Eigentum betrachten, auch wenn sie eingebaut ist.“

Verlustführer Nr. 3: Beseitigung eines dritten oder vierten Schlafzimmers.
Sicher, ein begehbarer Kleiderschrank und ein erweitertes Hauptbad wären ein Verkaufsargument - aber nur, wenn dieser Raum nicht von einem dritten oder vierten Schlafzimmer entführt wird. Beträgt die Nachbarschaftsnorm drei Schlafzimmer, ist ein Haus mit zwei Schlafzimmern stark benachteiligt. Die Anzahl der Schlafzimmer sollte im Verhältnis zum gemeinsamen Wohnraum stehen. Ein Haus mit zu vielen oder zu wenigen Schlafzimmern hat ein schiefes Layout, das für viele Käufer nicht nützlich ist. Willst du immer noch diesen Kleiderschrank? Sie können es möglicherweise rechtfertigen, wenn Sie die zweite Grundregel für die Rückkehr anwenden (weiter lesen).

Verlustführer Nr. 4: Überbesserung des Kellers.
Verbesserungen unter der Note zahlen sich nie so viel aus wie Flächen, die über der Note renoviert oder hinzugefügt wurden. Vergleichen Sie sorgfältig die Kosten für die Renovierung des Dachbodens, das Hinzufügen einer Dachgaube oder sogar das Anheben des Daches mit einem hochwertigen Umbau des Untergeschosses. Dies gilt insbesondere für Häuser mit mittlerem Preis. High-End-Häuser können möglicherweise den Wert eines fertigen Untergeschosses behalten, aber nur, wenn der gesamte überdurchschnittliche Raum bewohnbar ist.

Verlustführer Nr. 5: Ausgedehnter Wohnraum im Freien, der nicht mit dem Klima übereinstimmt.
Außenküchen mit männlichen Grills und Holztheken können im Süden zehn Monate im Jahr verwendet werden, sodass diese Projekte ihren Wert behalten, sagt Fries. Nicht so sehr im Norden, wo ein Kamin eine gemütlichere Investition ist. Cross berichtet, dass Wasserspiele keine Häuser in Alaska verkaufen, wenn man bedenkt, dass sie ein halbes Jahr unter einem Meter Schnee liegen. Vor allem, wenn Sie umziehen, sollten Sie sich auf den lokalen Lebensstil einlassen, bevor Sie einen Wintergarten, eine abgeschirmte Veranda, eine aufwendige Terrasse oder eine Außenküche einrichten.

Jeder dieser Schrecken beruht auf dem großen Irrtum des Heimwerken: Wenn Sie es bauen, zahlen sie sich aus. Fries erklärt, dass die Richtlinien der Gutachter eine Herausforderung für den Kreditgeber darstellen, wenn Verbesserungen den Marktwert des Hauses um mehr als 10% gegenüber dem Wert ohne die Verbesserung erhöhen. Wenn Sie das Budget für Ihr Projekt festlegen, sollten Sie die Gesamtsumme auf maximal 10% des aktuellen Werts Ihres Hauses beschränken. Geben Sie nur dann mehr aus, wenn Sie die Amortisation in Bezug auf den persönlichen Genuss berücksichtigen.

Verwenden Sie als Referenz Umbau Kosten- / Wertbericht des Magazins. Die regionalen Ausbrüche zeigen die Kosten für den Umbau, die Rendite und die Differenz. Die Durchschnittswerte sind nützlich für das Benchmarking von Schätzungen und können Ihnen dabei helfen, die Erwartungen von Anfang an festzulegen.

Es kann ein Balanceakt sein, bis zur perfekten Rendite zu polieren, besonders wenn Sie damit rechnen, das Haus bald zu verkaufen. Ziehen Sie in Betracht, eine kostengünstige Verbesserung des Schwerpunkts vorzunehmen, die den Raum unvergesslich machen kann. Ein Verkaufsargument kann zum Beispiel ein Einbaugerät in der Küche sein. Bei diesem Gerät kann es sich um eine Wärmeschublade, einen Weinkühler oder einen Fünf-Flammen-Herd mit Grillplatte anstelle des Standard-Vier-Flammen-Ofens handeln. Berechnen Sie selbst dann Ihre Amortisation anhand einer kürzeren Verkaufszeit, nicht anhand der Dollarrendite.

Es gibt ein Gegenmittel gegen Fehlzündungen. Gutachter nennen es die "Kosten für die Heilung", und es ist die zweite Kardinalregel der Rückkehr. Wie viel wird es kosten, die beleidigende Ausstattung herauszureißen und diesen Teil des Hauses normal aussehen zu lassen?

Die Kosten für die Heilung eines verlassenen Aquariums betragen nur etwa 1.000 USD. Die Kosten, um einen begehbaren Kleiderschrank in ein Schlafzimmer umzuwandeln, könnten nur 500 US-Dollar betragen. Aber die Kosten für das Herausreißen eines mit Algen verstopften, bröckelnden Schwimmbeckens könnten zehnmal so hoch sein. Wenn Sie Zweifel haben, erhalten Sie zwei Schätzungen: eine, um die Verbesserung vorzunehmen, die andere, um sie zu beseitigen.

Wenn Sie es haben müssen, planen Sie Zeit und Geld für die „Heilung“ ein und stellen Sie sicher, dass Sie in der Zwischenzeit jeden Moment des Glücks aus dieser Funktion herausholen.

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