Kauf & Verkauf von Häusern

Was ist zu beachten, bevor Sie ein ausgeschlossenes Haus kaufen?


Da fast ein Drittel der Hausverkäufe in diesem Land aus Immobilien besteht, die sich im letzten Quartal in einem bestimmten Stadium der Zwangsvollstreckung befinden, ist der Kauf eines Zwangsvollstreckungshauses eine großartige Möglichkeit, ein großartiges Geschäft für ein Haus abzuschließen. Zwangsversteigerungen, die über Monate oder sogar Jahre hinweg aufgegeben oder vernachlässigt wurden, verursachen jedoch häufig versteckte Kosten, die das Geschäft in eine Geldgrube verwandeln können. Hier gibt eine Expertengruppe Tipps, wie Sie vorgehen müssen, wenn Sie auf dem Markt für ein abgeschottetes Zuhause sind.

1. Investieren Sie in eine Hausinspektion. „Für etwa 300 bis 400 US-Dollar kann ein Hausinspektor einen vollständigen Bericht über die Struktur, die Mechanik und die Hauptkomponenten des Hauses und des Grundstücks erstellen“, sagt Greg Herb, ein lizenzierter Makler und Eigentümer von Herb Real Estate in Boyertown, Pennsylvania. Charles Gifford, ein lizenzierter Hausinspektor und Eigentümer von Amerispec in Jacksonville, Florida, stimmt dem zu und fügt hinzu, dass eine Hausinspektion durch einen ordnungsgemäß zertifizierten Hausinspektor Ihnen ein besseres Bild von dem gibt, was Sie kaufen, und Ihnen den Rahmen für die Priorisierung Ihrer Arbeit gibt Reparaturen - oder weggehen, wenn es zu viel ist, um damit fertig zu werden. “

2. Informieren Sie sich über die Geschichte des Hauses. Viele Staaten verlangen von Verkäufern von Immobilien, dass sie im Rahmen einer Transaktion eine Erklärung zur Offenlegung von Immobilien des Verkäufers (SPDS) ausfüllen. „Das SPDS deckt in der Regel alle bekannten Sachmängel im Zusammenhang mit der Immobilie auf und bietet dem Käufer einen historischen Überblick über das Eigenheim, seine Instandhaltung sowie alle Reparaturen oder Ergänzungen, die im Rahmen des vorherigen Eigentums durchgeführt wurden“, sagt Herb. Häufig weisen diese Aussagen jedoch bestimmte Ausschlüsse auf, z. B. wenn ein Heim zwischen einem Ehemann und einer Ehefrau oder zwischen Geschwistern verlegt wird. Ein weiterer häufiger Ausschluss liegt vor, wenn ein Drittverkäufer, z. B. eine Bank oder ein Kreditinstitut, das Eigentum aufgrund einer Zwangsvollstreckung besitzt. „Wenn Sie eine Zwangsvollstreckungsimmobilie von einer Bank kaufen, die noch nie zu Hause war, verlieren Sie als Käufer die historische Perspektive“, fügt Herb hinzu die Eigenschaft.

3. Das Haus entwintern. Laut Gifford, der auch Mitglied der American Society of Home Inspectors (ASHI) ist, sollten Sie, wenn Sie vorhaben, ein Haus zu kaufen, das mehrere Monate nicht bewohnt war, als Erstes fragen: Sind die Versorger eingeschaltet? "In abgeschotteten Häusern in vielen Teilen des Landes ist" das Wasser abgestellt, die Fallen sind mit umweltfreundlichem Frostschutzmittel gefüllt, und die Wasserleitungen können mit Luft unter Druck gesetzt oder ausgeblasen und vollständig entleert werden ", um ein Einfrieren der Rohre und Leitungen zu verhindern brechen, erklärt Gifford. Vor einer Hausinspektion müssen die Leitungen druckgeprüft und unter Spannung gesetzt werden. Laut Gifford benötigen Sie möglicherweise einen zugelassenen Elektriker, um eine Sicherheitsprüfung des Stroms der Unterkunft durchzuführen, bevor die Stromversorgung wiederhergestellt wird. „Jede Gemeinde hat ihre eigenen Regeln“, sagt er, „und Käufer außerhalb der Stadt müssen möglicherweise eine Gebühr zahlen, um den Strom einzuschalten. Wenn drei oder vier Versorgungsunternehmen angerufen werden müssen, bevor alles verfügbar ist, kann dies zu Komplikationen führen Betriebs. Ein guter Immobilienmakler sollte Ihnen Empfehlungen geben können. “

4. Überprüfen Sie, ob Probleme mit den Leitungen vorliegen. Die katastrophalsten Probleme in verlassenen oder abgeschotteten Häusern werden häufig durch Rohrbrüche oder Undichtigkeiten verursacht. "Manchmal, wenn Sie unter der Oberfläche einer undichten Toilettenschüssel graben, die mangelhaft repariert wurde, müssen Sie nicht nur die Blei-Biegung ersetzen, sondern auch ganze Böden, Bodenbalken und Trockenbauwände, die verfault sind oder Schimmel enthalten." Matthew Barnett, ein lizenzierter Hausinspektor und Eigentümer der in Brooklyn, New York, ansässigen Accurate Building Inspectors. Barnett, ein Mitglied der ASHI, sagt, dass die Kontrolle eines Schimmelproblems zwischen ein paar hundert Dollar und 20.000 und 30.000 Dollar oder mehr kosten kann, um ganze Böden und Wände aus Gips oder Gipskarton zu reparieren und zu ersetzen.

5. Untersuchen Sie mechanische, wassererwärmende und elektrische Systeme. „In verlassenen Häusern mit Druckluftsystemen sammeln sich Schmutz und Trümmer und sogar kleine Tiere im Kanalnetz an“, sagt Barnett. „Wenn die Luftfeuchtigkeit lange Zeit in der Nähe von Kesseln oder Öfen gelegen hat, können die Wärmetauscher korrodieren und Sie Ich muss sie komplett ersetzen. “Das kann zwischen 3.000 und 5.000 US-Dollar kosten, je nachdem, welche Art von System Sie benötigen. "Einige Energieversorger schalten die Zündflamme von Gasanlagen nicht ein, wenn die Filter aus Brandschutzgründen verschmutzt sind", fügt Andrea Johnson hinzu, eine in Portland, Oregon, ansässige Immobilienmaklerin und Gründungsmitglied und Partnerin von US-REO Partners. Dies bedeutet, dass Sie den Reinigungsaufwand übernehmen müssen, um zu prüfen, ob sie funktionsfähig sind.

6. Suchen Sie nach Anzeichen für eine verzögerte Wartung. „Wenn die Eigentümer einfach aufgeben und aufhören, sich um ihr Haus zu kümmern, gibt es viele Wartungsprobleme, wie die Notwendigkeit, die Dachrinnen zu reinigen, Ablagerungen vom Dach zu entfernen, überwachsene Vegetation zurückzuschneiden und Fliesen in Duschen und Wannen abzudichten / abzudichten ", Sagt Gifford, der hinzufügt, dass es in bestimmten Krisengebieten nicht selten vorkommt, dass Geräte, Kondensationsgeräte und Deckenbefestigungen vollständig entfernt wurden. Laut Barnett können „kostengünstige Reparaturen wie die Verwendung von Klebeband oder Spachtelmasse über einem undichten Rohr oder die unprofessionelle Verkabelung eines Lüfters“ auch zu tieferen Problemen wie Schimmel oder Brand führen, die kostspielige Reparaturen erfordern können.

7. Überprüfen Sie das Fundament auf Risse, Dach, Undichtigkeiten und andere äußere Schäden. "Wir haben die Tendenz, schlechte Dächer, strukturelle Probleme, Wasserschäden und andere große Reparaturartikel zu sehen", sagt Gifford. "In trockenen Klimazonen wie Texas müssen die Fundamente von Häusern bewässert werden, oder sie können das Haus knacken und zerstören", fügt Johnson hinzu. Für ein Haus mit Pool empfiehlt Barnett, sich an einen Poolservice zu wenden, um sicherzustellen, dass die unterirdischen Rohrleitungen und Geräte nicht gerissen oder verstopft sind. „Eine normale Hausinspektion deckt den allgemeinen Zustand des Pumpens und Filterns, des Terrassenbereichs, der Bewuchssteine ​​und der Skimmer ab, aber ein Poolservice kann versuchen, das System zum Laufen zu bringen, um festzustellen, ob erhebliche Geräteschäden vorliegen.“ sagt. Wenn es ein Problem gibt, kann der Eigentümer es Ihnen gutschreiben, damit es wieder ordnungsgemäß funktioniert.

8. Führen Sie einen Abwasserkanal durch. Johnson empfiehlt, vor allem für Haushalte, die älter als 20 Jahre sind, in eine Kanalinspektion zu investieren. "Linien können durch Baumwurzeln unterbrochen werden", sagt sie, "oder sie sind möglicherweise nicht richtig mit öffentlichen Systemen verbunden." Die Linien können auch verfault, verstopft oder beschädigt sein. Ein Sanitärunternehmen kann eine Videokamera durch die Leitung schlängeln, um ihren Zustand zu bestimmen.

9. Lösen Sie alle Grundpfandrechte. „Viele Gemeinden haben Vorschriften zur Instandhaltung von Grundstücken“, sagt Herb. „Wenn eine Bank ein Grundstück besitzt, wird in der Regel ein Plan für das Rasenschneiden eingehalten. Andernfalls kann die Gemeinde ein Pfandrecht für das Grundstück geltend machen, wenn sie den Rasen selbst pflegen muss“, sagt er. "Eine beliebige Anzahl anderer Grundpfandrechte wurde möglicherweise von unbezahlten Auftragnehmern, Versorgungsunternehmen, Hausbesitzerverbänden und dergleichen auf dem Grundstück hinterlegt", sagt Johnson. Bevor Sie ein Grundstück schließen, müssen Sie sicherstellen, dass alle Grundpfandrechte von Ihnen und einem Titelbeauftragten gründlich untersucht und beseitigt wurden, bevor der Titel vom Vorbesitzer an Sie weitergegeben werden kann.

10. Schließen Sie alle Schlösser erneut. „Viele Häuser haben ein Hauptschlüsselsystem“, sagt Johson. „Das bedeutet, dass unzählige Makler, Bauunternehmer, Sachverständige und andere Personen diesen Schlüssel haben könnten.“ Wenn Sie ein abgeschottetes Haus kaufen, rät sie, sich und Ihr Eigentum zu schützen, indem sie sofort neue Schlösser mit neuen Schlüsseln installiert, bevor Sie einziehen.

Über den Autor: Jean Nayar ist ein lizenzierter Immobilienmakler bei Bond New York und Autor mehrerer Bücher über Dekoration und Design, einschließlich des Happy Home-Projekts (Filipacchi Publishing), das im Juni dieses Jahres veröffentlicht wurde.

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