Bauleitung

Lösen von Baustellenkonflikten zwischen Hausbesitzern und Auftragnehmern


Als Fern Dickey sah, was für eine fantastische Arbeit ein Bauunternehmer beim Umbau ihres Nachbarn leistete, hatte sie kein Problem damit, herauszufinden, wen sie anrufen sollte, wenn sie bei sich zu Hause arbeiten musste. Sie hat keine Schätzungen bekommen. Sie überprüfte keine Referenzen. Sie unterzeichnete einen Vertrag, der eine Baseballfigur und keine Zeitlinie bot. Aber der Bauunternehmer war ein netter Kerl, dachte sie, und er hat so beeindruckende Arbeit geleistet. Dickey war zuversichtlich, dass alles gut werden würde.

Vom ersten Tag an war es nicht. Es dauerte fast ein Jahr, bis Zeichnungen genehmigt und Genehmigungen erteilt wurden. Dann, als die Arbeit begann, erfuhr Dickey, dass das Geschäft ihres Auftragnehmers jetzt nicht mehr aus einer ganzen Mannschaft bestand, sondern nur noch aus ihm und seinem jungen, unerfahrenen Sohn. Der Bauunternehmer begann nie vor 10 Uhr mit der Arbeit. Als er nur fünf Stunden später für den Tag abreiste, hinterließ er Müll und offene Farbdosen.

"Ich hatte noch nie einen Auftragnehmer eingestellt", sagt Dickey. „Ich hatte nichts darüber gelesen. Ich war so beschäftigt mit der Arbeit. Ich bin einfach davon ausgegangen, dass alles in Ordnung ist. “

Anderthalb Jahre nach Beginn des Projekts entließ Dickey ihren Auftragnehmer. Das Projekt, die Höhle umzubauen, ein Deck hinzuzufügen und ihre Wohnung in Fairlawn, NJ, zu räumen, ist noch nicht abgeschlossen und weist erhebliche Mängel auf, die von einem neuen Auftragnehmer auf zusätzliche Kosten behoben werden müssen. Dickey gibt zu, dass sie wünschte, sie hätte die Beziehung früher beendet, aber der Auftragnehmer versprach immer, dass Probleme behoben und Projekte so schnell wie möglich abgeschlossen würden.

Jetzt kann Dickey im Nachhinein alle Fehler aufzeigen, die sie gemacht hat. "Verträge sollten sehr detailliert sein und Termine für die bevorstehenden Ereignisse enthalten", sagt sie. "Jede Änderung oder Diskussion in Bezug auf die Arbeit sollte schriftlich erfolgen und von beiden Parteien unterzeichnet werden."

Es ist eine der grundlegendsten Möglichkeiten, Konflikte auf der Baustelle zu vermeiden, wenn Sie alles im Voraus schriftlich festhalten. Andere Möglichkeiten sind das Einstellen und Planen von Mitarbeitern und das Einschränken von Änderungen an den ursprünglichen Plänen. Hier sind einige andere Möglichkeiten, um Konflikte vor Ort zu lösen.

VOR ARBEITSBEGINN

Mieten Sie eine seriöse Firma
Viele Konflikte auf der Baustelle können vermieden werden, indem eine fundierte Auswahl getroffen wird. Bitten Sie Freunde um Empfehlungen, überprüfen Sie aber auch Referenzen und Lizenzen, sagt Monica D. Higgins, Gründerin von Renovation Planners, aus Culver City, CA. "Überprüfen Sie die Referenzen und gehen Sie hinaus und sehen Sie sich die Arbeit an. Es sollte sich um eine Arbeit handeln, die vor kurzem ausgeführt wurde, und möglicherweise um eine Arbeit, die vor fünf bis zehn Jahren ausgeführt wurde, damit sie sehen können, wie sich die Arbeit bewährt hat", sagt Higgins. Fragen Sie auch, wie viele Jobs der Auftragnehmer auf einmal annimmt und wie viele Stunden pro Woche er für Ihr Projekt aufwenden wird.

Suchen Sie nach Geboten, aber machen Sie den niedrigsten Preis nicht zu Ihrer endgültigen Determinante, fügt Higgins hinzu. Tatsächlich stammen viele der Horrorgeschichten, die Sie hören, von kleinen, preisgünstigen Auftragnehmern, die, ohne dass Sie es merken, Probleme mit dem Cashflow haben. Zum Beispiel sagt Ihnen ein Auftragnehmer alles, was Sie hören möchten, nimmt Ihre Einzahlung entgegen und verschwindet dann wochenlang. Das liegt oft daran, dass er Ihr Geld brauchte, um die Leute zu bezahlen, die er für ein anderes aktuelles Projekt hat.

Sobald Sie sich für einen Auftragnehmer entschieden haben, erhalten Sie alles schriftlich und stellen Sie sicher, dass der Vertrag äußerst detailliert ist. Fügen Sie Faktoren hinzu, die für Sie wichtig sind. Auftragnehmer müssen täglich nach sich selbst aufräumen. Geben Sie vor bestimmten Arbeiten den Auftrag, dies mitzuteilen - etwa wenn Sie das Wasser abstellen oder die Nachbarn stören möchten.

Benötigen Sie einen Zeitplan
Aus Sicht des Auftragnehmers ist die Terminplanung der schwierigste Teil eines Projekts. "Schätzen und Planen sind das A und O dieser Branche", sagt Higgins. Das liegt daran, dass es so viele Variablen zu berücksichtigen gibt: Beantragen von Genehmigungen, Bestellen und Empfangen von Materialien, Planen von Subunternehmern und Warten auf Inspektionen. Es gibt auch Faktoren, die Sie nicht kontrollieren können. Das Wetter kann ein Outdoor-Projekt wie Dacharbeiten, Abstellgleise oder den Bau eines Decks ernsthaft verzögern.

Wenn es darum geht, Fristen festzulegen, pflegen die Auftragnehmer die Angewohnheit, "ein wenig unrealistisch zu sein", räumt Dean Bennett, Präsident von, ein

Machen Sie einen Plan und bleiben Sie bei Ihren Entscheidungen
Bevor Sie überhaupt einen Auftragnehmer anrufen, vereinbaren Sie mit Ihrem Ehepartner oder Partner, wie das Endergebnis Ihres Umbaus aussehen soll. Wenn Sie nicht mit einem Planungsbüro oder einem Architekten zusammenarbeiten, sollten Sie einen Remodel-Berater oder Projektmanager beauftragen. Mit Higgins erhalten Hausbesitzer 3-D-Modelle, wie ihr abgeschlossenes Projekt aussehen wird, einschließlich der Farben und der Auswahl der Fliesen. Dies kann sehr hilfreich sein für Personen, die Probleme mit der Visualisierung einer Blaupause haben und kostspielige Änderungsaufträge während des Projekts reduzieren können.

Wenn Sie durch ein Bild in einer Zeitschrift oder einem Heimwerkerprogramm zu einer Änderung angeregt wurden, müssen Sie verstehen, dass die Möglichkeiten Ihres Auftragnehmers begrenzt sind. „Manchmal sind Hausbesitzer in Bezug auf die verfügbaren Produkte unrealistisch“, sagt Minde. „Zum Beispiel wollen die Leute bei all dem grünen Gebäude bestimmte Arten von Farbe. Aber diese Farbe ist nicht in unzähligen Farben erhältlich. “Sie fügt hinzu, beschuldigen Sie den Auftragnehmer nicht, wenn das gewünschte Produkt in der von Ihnen gewünschten Größe, Menge oder Materialstärke einfach nicht vorhanden ist.

Bestehen Sie auf regelmäßigen Fortschrittsberichten
Geben Sie in Ihrem Vertrag an, dass Sie ein wöchentliches Treffen mit dem Generalunternehmer wünschen. Selbst wenn Sie zu Hause wohnen, während die Arbeit ausgeführt wird, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Sie die Einzelheiten des Projekts nicht kennen. Diese Kommunikation kann dazu beitragen, kostspielige und zeitraubende Überraschungen zu vermeiden.

„Wir haben einen Projektmanager für Ihren Job“, sagt Minde. „Wir haben wöchentliche Kundengespräche, damit sie wissen, dass dies in dieser Woche passieren wird: Am Montag, Dienstag und Mittwoch wird ein Trockenbau stattfinden. Am Donnerstag und Freitag muss ich warten, bis es trocken ist, damit wir nicht hier sind. Was wir alle in unserer Firma sagen, ist, dass wir niemals das Telefon mit Kunden klingeln hören sollten, die sagen: "Was ist los?" Wenn wir jemals diesen Anruf von einem Kunden bekommen haben, haben wir unseren Job nicht gemacht. “

Erstellen Sie ein realistisches Budget
Wenn Sie 50.000 US-Dollar für einen Küchenumbau haben, planen Sie Ihr Projekt so, dass es 40.000 US-Dollar kostet, sagt Bennett. Wenn Sie ein 20-prozentiges Polster lassen, können Sie unerwartete Kosten abdecken, z. Es schafft auch ein wenig Spielraum, als Sie zum Beispiel dachten, Sie wollten eine einfache 500-Dollar-Wanne, sahen dann aber ein 2000-Dollar-Modell, das ein Muss wurde.

NACH ARBEITSBEGINN

Behandeln Sie Streitigkeiten ruhig
Greg Antonioli hat eine Philosophie in seiner Firma Out of the Woods Construction in Arlington, MA. Es heißt: „Lass dich niemals vom Hausbesitzer in einen Gegner verwandeln.“ Das bedeutet, egal wie laut der Hausbesitzer schreit, hilf nicht, das Argument zu schüren. "Ich sage den Leuten:" Beißen Sie auf die Lippe und bewahren Sie die Freundlichkeit ", sagt Antonioli. "Erinnern Sie den Hausbesitzer daran, dass wir hier zusammen sind."

Diese Philosophie sollte in beide Richtungen funktionieren. Wenn Sie über etwas empört sind, das Ihr Auftragnehmer getan hat, ist das Erhöhen der Lautstärke nicht der beste Weg, um die Situation zu beheben. Höflich hartnäckig und überzeugend zu sein, ist viel effektiver. „Wenn Sie der nette Kerl sind“, sagt Antonioli, „wird der Auftragnehmer an jedem Morgen, an dem er entscheiden muss, wohin er seine Ressourcen senden soll, wahrscheinlich nicht zum quietschendsten, sondern zum quietschendsten Rad. "

Wenn Ihr Auftragnehmer bei dem Projekt einen Fehler gemacht hat - ein Fenster an der falschen Stelle platziert oder die Küchenfliesen im Badezimmer installiert -, geben Sie ihm die Möglichkeit, den Fehler zu beheben, sagt Antonioli. Dies sollte für Sie kostenlos sein.

Wenn Ihr Auftragnehmer offensichtlich unehrlich ist - wenn er beispielsweise Ihre Anzahlung genommen hat und nie zurückgekehrt ist, um die Arbeit zu erledigen, oder Sie glauben, er versucht, Sie dazu zu bringen, ihm mehr Geld zu zahlen -, melden Sie ihn Ihren lokalen Behörden sowie dem Better Business Bureau . Sie können ihn sofort feuern und dann vor Gericht bringen. Die meisten Bauunternehmer würden lieber mit dem Hausbesitzer verhandeln als vor Gericht zu gehen, sagt Bennett. Sehen Sie also nach, ob Sie eine Einigung erzielen können, bevor Sie einen Anwalt engagieren.

Fazit: Wenn Sie ein Umbauprojekt durchführen, sollten Sie versuchen, die richtige Person für den Job einzustellen, alles schriftlich zu erledigen und Unstimmigkeiten ruhig zu behandeln.