Kauf & Verkauf von Häusern

Home Appraisal Basics


Sie wissen, was Sie für Ihr Zuhause bezahlt haben und wie viel das Haus nebenan kostet. Sie wissen, was Sie in die Renovierung gesteckt haben. Aber was Sie vielleicht nicht wissen, ist, wie viel ein Kreditgeber bereit ist zu finanzieren, wenn Ihr Haus zum Verkauf steht, wenn Sie sich auf dem Markt befinden, um sich zu refinanzieren, oder wenn Sie darüber nachdenken, eine Home Equity-Kreditlinie (HELOC) hinzuzufügen. Hier kommt eine Schätzung ins Spiel. Schätzung kann auch dazu verwendet werden, das Eigentum während einer Scheidung oder eines Nachlassabkommens zu teilen, den Wert eines Eigenheims zu bestimmen, um die Hypothekenversicherung zu entfernen, oder einen Wert für Steuerzwecke festzulegen.

Bei Immobilientransaktionen bestimmen Gutachter den fairen Marktwert einer Immobilie. Dies ist der wahrscheinlichste Preis, zu dem sie auf einem freien Markt verkaufen würde. Der Kreditgeber verwendet diese Informationen dann, um zu bestimmen, wie viel er für die Immobilie verleihen soll, ob es sich um einen vollständigen Verkauf, eine Refinanzierung oder ein Eigenheimkapital handelt. Wenn Sie mit dem Beurteilungsprozess nicht vertraut sind, ist es hilfreich zu sehen, wie Profis zu den Zahlen kommen, die den Kreditgebern helfen, eine Zahl zu ermitteln. Hier ist ein Blick darauf, wie sie funktionieren.

Die Grundlagen
Da die Regierung kontrolliert, wie Beurteilungen durchgeführt werden, sind sie in Vorschriften überflutet. In der Regel wird der Gutachter beim Verkauf eines Eigenheims vom Kreditgeber beauftragt, und der Kreditgeber gibt die Kosten in der Regel in der Anmeldegebühr an den Käufer weiter. Bei einer Refinanzierung oder beim Erhalt eines Eigenheimkapitals zahlt der Eigenheimbesitzer die Schätzung.

Ein Gutachter vergleicht den Verkaufspreis eines Hauses mit dem von ähnlichen Häusern, die kürzlich in der gleichen Gegend verkauft wurden. Diese werden als Vergleiche bezeichnet. Obwohl es keine festgelegte Regel gibt, möchte ein Kreditgeber, wenn er sich bereit erklärt, eine Hypothek zu finanzieren, mindestens drei Vergleiche sehen. Gutachter versuchen, einen Apfel-zu-Apfel-Vergleich anzustellen. Zum Beispiel würde ein Gutachter eine 1.700 Quadratmeter große Ranch nicht mit einem zweistöckigen Cape Cod vergleichen, der doppelt so groß ist.

Die Kosten für eine Schätzung variieren je nach Region, aber ein Käufer sollte vernünftigerweise damit rechnen, dass sich die Abschlusskosten um 300 bis 500 USD erhöhen. Ein Hausbesitzer, der eine zweite Hypothek refinanziert oder hinzufügt, kann aufgefordert werden, die Gebühr im Voraus zu zahlen.

Gutachten Schätzwert
John Bredemeyer von Realcorp, ein Omaha-Bewertungsunternehmen, sagt, die Bewertung sei keine Analyse des vereinbarten Verkaufspreises, sondern eine Einschätzung des Wertes der Immobilie. "Der Preis ist der Teil, auf den sich Käufer und Verkäufer einigen, und er kann derselbe sein, der höher oder niedriger als der Marktwert ist", sagt er. Die Schätzung ist andererseits eine Schätzung des wahrscheinlichsten Preises, unter dem die Immobilie erzielt werden würde normalen Marktbedingungen und es wird verwendet, um zu bestimmen, wie viel Geld der Eigentümer mit dem Haus als Sicherheit ausleihen kann.

Ein Immobiliengutachter inspiziert die Immobilie, aber dieser Schritt ist nicht der gleiche wie eine von einem Käufer in Auftrag gegebene Hausinspektion. Ein Gutachter schätzt den Wert eines Eigenheims, während ein Inspektor seinen körperlichen Zustand überprüft. Sowohl ein Sachverständiger als auch ein Sachverständiger überprüfen das Innere des Hauses. Ein Sachverständiger überprüft jedoch die Anzahl und Art der Räume, den Grundriss, die Größe, das Alter, den allgemeinen Zustand und die aufgeführten Annehmlichkeiten. Ein Gutachter kann die Räume und das Los vermessen und dabei den Standort sowie offensichtliche Mängel feststellen. Inspektoren berichten über große und kleine Probleme. Während ein Sachverständiger beispielsweise keine Steckdosen überprüft, um sicherzustellen, dass sie funktionieren, würde ein Inspektor dies tun.

Die Einschätzung ist zu niedrig Was?
Was ist, wenn die Immobilie weniger wert ist, als Sie sich erhofft haben? Bredemeyer sagt, dass Sie die Beurteilung anfechten können, indem Sie zusätzliche Informationen vorlegen. Lassen Sie sich von Ihrem Immobilienmakler ein Paket mit Vergleichsdaten zusammenstellen, die zu Ihren Gunsten stehen oder auf Annehmlichkeiten hinweisen, die möglicherweise übersehen wurden. Es gibt keine Garantie dafür, dass Sie eine Korrektur der Bewertung erhalten, aber es lohnt sich, es zu versuchen.

Potenzielle Probleme abwenden
Vermeiden Sie die Probleme, die den Umsatz beeinträchtigen, anstatt von einer niedrigen Einschätzung getroffen zu werden. Wenn Sie beispielsweise beim Umbau oder Hinzufügen einer Wohnung keine ordnungsgemäßen Genehmigungen erhalten haben, liegt möglicherweise ein Problem vor.

In vielen Fällen kann unzulässige Arbeit den Verkauf eines Eigenheims schneller stoppen, als ein Hammer einen Nagel antreibt. Wie können Sie feststellen, ob ein Hinzufügen zulässig ist, wenn Sie es nicht hinzugefügt haben? Schauen Sie sich die Skizzen an, die bei Ihrem Finanzamt für Bezirks- oder Stadtsteuer hinterlegt sind. Die Chancen stehen gut, dass das Projekt keine Genehmigung hatte, wenn der Zusatz nicht angezeigt wird.

Obwohl das Fehlen einer Genehmigung nicht zwangsläufig den Verkauf eines Eigenheims verhindert, kann dies die Bewertung beeinträchtigen. Wenn es an Genehmigungen mangelt, schlägt Bredemeyer vor, mit örtlichen Beamten zu sprechen und eine nachträgliche Genehmigung zu beantragen. Es mag Sie eine Strafe kosten, sagt er, aber an den meisten Orten wird es kein Problem geben, wenn es keinen Konflikt mit Rückschlaglinien oder Zonen gibt.

Eine andere todsichere Möglichkeit, Ihren zukünftigen Schätzwert zu senken, besteht darin, die Nachbarschaft zu überbauen. Wenn die Straßen Ihrer Unterteilung von bescheidenen Häusern mit drei Schlafzimmern gesäumt sind und Sie die Investition auf Ihrem Platz verdoppeln, wird es Ihnen schwer fallen, wenn nicht unmöglich, Vergleiche zu finden. Das größte und schickste Haus auf dem Block zu besitzen, kann ein Deal Killer sein, wenn die Einschätzung durchkommt. Bredemeyer empfiehlt, sich vor größeren Projekten an einen Sachverständigen zu wenden. "Engagieren Sie einen Gutachter am vorderen Ende", sagt er. "Warten Sie nicht, bis Sie einen Hund in diesem Kampf haben."

Beratung durch einen Gutachter
John Brenan, Direktor für Forschung und technische Fragen bei der Appraisal Foundation in Washington, DC, sagt, dass jeder Staat seine eigenen Lizenzanforderungen hat. Seine Agentur achtet darauf, dass die Gutachter die Regeln einhalten. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer „sind von der Emotion der Transaktion gefangen“, sagt Brenan. "Die Bank muss wissen, was es wert ist, von einer unabhängigen, unparteiischen Analyse."

Brenan rät den Hausbesitzern, sicherzustellen, dass die Verbesserungen dem Gebiet entsprechen und dass Ihre Investition nicht immer eine Dollar-für-Dollar-Rendite bringt. "Kosten sind nicht unbedingt gleich Wert", sagt Brenan.

Aber es ist auch daran zu erinnern, dass diese Verbesserungen sehr wohl das sind, was Ihr Zuhause verkauft.

Wenn Sie einen qualifizierten Sachverständigen benötigen, informieren Sie sich über die auf der Website der Appraisal Foundation aufgeführten Organisationen.

Schau das Video: The Appraisal Process Explained (August 2020).